2022年后成都只卖成品住宅，装修公司何去何从?

2017年10月17日，成都市政府官网挂出了一篇重磅文章，从2017年起到2022年，成都新建住宅房屋将逐步走向成品住宅，到2022年成都所有商品房住宅房将全部为成品房交付，除150平以上大户型和5层以下住宅房屋。这一文件对成都装修市场带来了很大的影响和冲击，也成为了成都装修圈里一个热议话题。

此文件一宣布，就直接使得清水房的存在历史进入倒计时，如果说之前是房地产行业的黄金时代，其实也没有错，只是这都是单从挣钱的角度来说的。开发商、设计院、建筑商、建材商、装修公司等等，各个关联行业、各个从业者，都从中分到了一杯羹。而且这钱挣着容易、粗放。如果说现在房地产行业的黄金时代已经过去了，其实也不对。很多房企越玩越艰难，未来的确是需要更好的产品、更精细的管理、更工业化的技术才能玩下去。但这是行业的进步，是行业之幸。这才有可能迎来行业自身真正的黄金时代。

那么，成品住宅到底会给本就紧绷的成都房市带来哪些影响？购房者又将面临哪些选择？入户应对，别急！城城一条一条给你捋一捋！

市场会出现一批低标准成品房

按照文件要求，成品房并非跟市面上所谓的精装房概念：

成品住宅是指在房屋竣工验收前所有功能空间的固定面铺装或涂饰完成，套内管线及开关插座、厨房和卫生间设备全部安装到位，基本达到入住条件的住宅。

固定面铺装或涂饰，不就是粉墙和铺地板砖嘛。以前也有开发商在做——走廊不都要粉刷和铺地砖嘛。只不过现在面积增加了，把所有的室内也弄一下。

其它的管线安装，土建本身也在做。别的还有什么？还就是室内门、卫浴、橱柜、厨卫吊顶了，找到供货商，这都不复杂。

所以，可以预见，在成都中心城区、甚至周边区市县，会有一大批没有追求的开发商，在做最低要求的成品住宅，简装的不能再简装的装修房。

成品房会出现多重标注

人都会分三六九等，落到房地产市场，当然也会一样，而且在成品住宅的大原则下，肯定有人掐着线来做成品房，当然也有心气高的就是要打造行业标杆，更有本就瞄准高端市场的高档产品。

第三个档次就是上一部分城城所说的，最低标准的成品住宅，简装房。

第二个档次是能满足生活需求的。万科、恒大这种，以及本土开发商的蓝光、置信等所提供给你的。可能是差强人意的了，当然也有令人惊喜的。这个档次是针对大多数刚需客户、或者首改客户的产品。

第一个档次，经过了精心的设计、用材也相当高端，比如目前已交付的保利公园里、绿地锦天府、以及环球汇天誉等项目。这一档次做的是高端产品。

装修公司、建材商何去何从？

一套房子的寿命估计应该在40到70年，而一次装修的寿命不会超过15年。也就是一套房子一生至少要重新装修4次。也就是成品住宅时代其实切走家装市场的蛋糕不足1/4，还有大于3/4的蛋糕是留给了家装行业的。但是还是会有不少家装企业、建材商家、家装从业者面临倒闭或转型。

可做出改变的方向一是做高端设计，去接别墅、豪宅的订单。政策里也说了，4层以下和200平以上的，可以毛坯交付。

二是改做家具、软装、局部改造、住宅性能加载的订单。肯定会有一部分业主，不满意开发商的成品住宅，会做二次装修，比如增加吊顶、增加背景墙。

三是往大规模走，不断合并重生，提升自身实力，去成品住宅市场里分一杯羹，去接开发商的订单，接建筑商的分包订单。

成品住宅对装修公司、建材商、装修工人的影响主要包括这些：

装修公司由于在家装链中上下游的参与度广，资产轻，转型路数多，还算好过。

装修工人也还好，不过是原来是干散活，以后被成品住宅施工队伍收编，反是不管谁负责装修，都是由他们来干。

最苦的是那些小建材商，将来会面临一个更加走投无路的绝境，开发商或承包商不可能去小商家采购建材。

成品住宅要选吗？怎么选？

按照文件要求，成品房是在2020年底达到100%的覆盖率，还有5年多的时间，长吗？肯定不算很长，但也不算很短。所以作为购房者来说，你需要了解这些：

1、在2020年之前，同等条件用不上，能选装修房，就不选毛坯房。毕竟装修房还是有好处的，未来的趋势也是成品住宅，那你就先行一步顺应趋势吧。当然如果你非想自己装修，也可以选毛坯房。

2、到了2020年，装修项目和毛坯项目还会并存很长一段时间，约两年多吧。怎么选呢？

想省事、想直接住的就选成品住宅。交房后能等半年再住的，可以选毛坯房。

如果你对装修的要求不太高，就选成品住宅。你想花个几十万装修的，可以选毛坯房。

如果你对装修不了解，就选成品住宅。如果你就是从事装修行业的，也可以考虑买个毛坯房。

如果你交房后没钱装修，那就买成品住宅。估计装修款会含在房款里，同样可以分成首付和贷款部分，也就是你只要付个装修的首付就行了。

3、前面提到过，装修产品会分成三个档次，怎么选呢？

这个当然有条件的就选第一个档次的豪装。能选第二个档次的就不要选第三个档次的。除非你手头非常紧，或者你思路特别，买个装修房也想拆了重新装修，那你选第三个档次的简装。

4、成品住宅绝对不是说做好就做好的。目前已经在做成品住宅的开发商建议大家重点考虑，尤其是那些产品不错的。  

比如万达、恒大、保利等。那些没有成品住宅经验的开发商，不会一开始就能把成品住宅做好。

作为购房者，关于文件中的部分，城城也是帮大家寻求到了答案。成都的精装房市场也有着十几年的历史了，对于精装房购房者有太多的顾虑，《实施意见》出台后能否一一消除这些顾虑，用强制性的条文规定为购房者带来实实在在的好处？

1

问：成本转嫁会否到消费者身上？

答：商品房全装修并不是"豪装"，而是指住宅所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，并提倡采用土建、装修设计施工一体化，在主体结构设计阶段统筹完成室内装修设计。

此外，城城算了一笔账，假设同一套房子，毛坯情况卖80万，精装后卖90万。购房者如果买毛坯，首付3成24万，自己装修10万，至少要34万才能入住。买精装房，首付3成27万，就可以直接入住。

2

问：房子装修口味不一怎么办？

答：有过精装房购买经验的购房者，或许都曾有过这样的困惑，明明想要地板砖，开发商提供的精装房方案中只有木地板；明明想要公用卫生间是蹲厕，统一装修的精装房偏偏是马桶……

正因为如此，很多追求个性化装修的购房者，大多不会选择购买精装房。《标准》出台后，规定了开发商修的成品住宅必须提供2-3套装修方案，这也就意味着购房者会有更多的选择，而不是像现在，开发商只有一种方案，购房者不喜欢就只能不买。

3

问：统一验收标准有何好处？

答：省住建厅相关负责人介绍，推行商品房全装修后，便于制定统一的验收和检测标准，比如可以有效检测出甲醛超标等化学制污染情况，这也利于设置统一的验收指标，避免消费者收房时和开发商"扯皮"。

4

问：货不对板怎么办？

答：《实施意见》中拟设立的强制性条款中，就包括了成品住宅全面展开装修施工前，样板房必须装修施工完毕，并验收合格。而实际交房的精装房，必须与样板房的装修风格、用材、设备保持1：1统一，装修"走样"将被重罚。而且必须要修建样板间，样板房要真实反映装修标准和施工质量，作为房屋交付的参照标准。样板房的保留时间自商品住宅交付之日起不少于1年。

对于这个文件的出台，也有一部分从业人士抱着怀疑的态度，认为这不过是保护开发商的利益，在房价定价和销售完全透明的情况下，开发商很难再通过以往的销售方式谋求暴利，通过捆绑装修，交付成品住宅有很大的弹性操作空间可以把利润包含在装修款里面去，从而实现维持房价利润。装修业内人士普遍清楚，开发商的装修标准与其收费的性价比是极其低的，其同等装修标准的费用往往是市面装修公司费用的几倍。看似给广大购房者带来了便利，其实也是加重了隐形负担。加上政策执行初期，很多开发商的成品住宅设计并不具备能满足人们各种生活习惯的需求。所以整个成品住宅装修看似减少了装修浪费，其实也是加重了购房者的负担和造成二次装修的浪费。看似环保而实际并不环保。看似减少浪费而实际更加浪费。

也有不少懂经济学人士认为，此举意味着中小装修行业公司的生存更加艰难。有资本支撑、有政商关系、有庞大上下游整合能力的装修公司会生存更加容易，竞争会更加减少，利润来源也非常容易。反之，完全依靠市场竞争的装修公司和上下游中小建材商家的生存空间则进一步加剧。此政策易造成行业垄断，阶层固化，利益集团固化。努力靠自己工作打拼，远远抵不过资本、关系等带来的冲击和降维打击！

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